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<글을 쓰게 된 동기>

저는 지난 8월 말에 전세 계약이 만료되고 해외로 출국해야하는 상황이었으므로 3개월 전부터 집주인에게 공식적으로 수없이 통보했음에도 불구하고 집주인이 1개월 동안 전세금을 반환해주지 않아서 출국이 그만큼 지연되었고, 그 사이에 환율상승으로 약 20%의 환차손 뿐만 아니라 정신적으로 상당한 고통을 당했던 사람입니다(지금도 화가 안풀렸고 그 환차손 규모도 만만치 않아서 피해보상을 청구할 방안을 강구하고 있습니다. 혹시, 이와 관련하여 도움주실 분은 연락주시기 바랍니다).

해외로 나온지 3개월이 다 되어가는 현시점에 제가 살던 동네 집값을 검색해보니 아직도 그대로이더군요. 그저 콘크리트상자일 뿐인 아파트가 뭐 그리 대단하다고 현재도 매매가가 여전히 7억이 넘더군요. 금으로 도배장판을 한 것도 아니고, 우리나라 보다 GDP가 3배정도 되는 이곳에서도 7억이면 정원딸린 근사한 집을 구할 수 있는 돈인데 말입니다. 과도한 부동산 거품이 잘 정리되어야 국가 전체적으로나, 대다수 집없는 사람들에게 희망을 줄 수 있다는 주장이 많이 있습니다. 그 주장이 맞다면 전세를 살고 있는 분들이 조금만 신경쓰면 본인의 소중한 자산을 보호할 수 있고 덤으로 부동산 거품하락에도 일조할 수 있을 것으로  생각되어 글을 시작해 보겠습니다.

<집주인에게 대항력을 갖추는 방법> 

전세기간이 끝나도 집주인이 전세금을 안돌려주는 이유는 딱 3가지 입니다.

1) 남에게 돈을 빌려서 돌려준다. 그러나 이자부담이 생겨서 싫다.

2) 현재 전세가 보다 대폭 낮추어 새 세입자를 구한다. 그러나 그 차액을 부담하기 싫다.

3) 집을 팔아서라도 전세금을 돌려준다. 그러나 원하는 가격 이하로는 팔기 싫다.

정상적인 집주인들이라면 적어도 위의 3가지 방법 중에 하나를 선택하여 세입자와 약속된 만기일에 반드시 전세금을 돌려줘야 합니다. 그러나 차일피일 세입자를 힘들게 만드는 경우가 자주 있는데, 그 이유를 한마디로 말하면, 집주인은 절대 손해보기 싫다!!!는 것 때문입니다.  그래서 집주인들은 어영부영 현 세입자가 그 가격에 그대로 눌러 살거나 다른 세입자가 나타나면 돈 받아 나가라고 하면서 전화도 안받고 피해버리지요. 이럴 경우 집주인에게 애걸복걸할 필요가 전혀 없습니다. 다음과 같은 절차를 미리미리 진행하시면 상황은 쉽게 끝납니다.

1) 계약기간 만료를 약 3개월 정도 이전(법적으로는 최소 1개월 이전)에 집주인에게 편지로 계약기간이 끝나면 이사하겠다고 통보한다.

여기서 말하는 편지는 그냥 편지가 아니라 우체국에서 보증해주는 내용증명서이어야 합니다. 내용증명은 이해당사자간 편지대화내용을 우체국이라는 공공기관이 확인해주는 일종의 공적보증제도로서 똑같은 내용의 편지를 모두 3부를 우체국에 가져가서 내용증명을 요구하면 됩니다. 우체국은 이것을 확인하고 집주인, 세입자에게 각각 1부씩을 보내고 우체국도 1부를 보관합니다. 이것을 한마디로 말하면 언제, 누가, 누구에게, 어떤 내용을 통보했는지를 국가(우체국)가 보증해주는 것입니다. 이렇게 해서 내용증명편지가 등기로 집주인에게 도착하면 합리적인 집주인들은 만기시 세입자의 전세금을 빼주지 않으면 골치아플 것을 예상하고 열심히 대책을 수립합니다.  

반면에, 내용증명서가 아니라 말로만 이사가겠다고 말하면 상당수의 집주인들은 속으로 좋아합니다. "그래요, 편할대로 하세요", "더 살고 싶으면 사세요, 안되면 그때 돈 해드릴께요"....등 듣기 좋은 말로 응답이 옵니다. 이 경우 어리숙한 세입자들은 "역시 우리집주인은 인정도 많고 좋은 사람이구나....! 집주인 잘 만나면 좋다는 게 바로 이런 경우구나!" 하고 착각하면서 내용증명 안보냅니다. 그러나 이것은 세입자 스스로 덫을 만들고 발목을 들이대는 매우 어리석은 짓입니다. 구두 약속은 아무런 구속력이 없기 때문에 만기일에 가서 집주인의 사정이 나빠지면 언제 그랬느냐는 식으로 태도로 돌변할 위험이 매우 높습니다. 집값 하락시기에는 특히 그렇습니다. 지난 1997년 IMF 때 이렇게 당한 사람이 많다죠? 요즘도 그렇게 당하는 사람이 점차 늘어날 것 같습니다.

내용증명은 특별한 형식이 없으며 수신자와 발신자를 명확하게 기재하여 안부편지 같은 형식으로 가급적 부드럽게 쓰시되, 만기일까지 전세금을 꼭 돌려 달라는 얘기와 함께 만기 2-3개월 이전까지 계약금(전세금의 10%)을 입금해달라는 내용을 포함시키셔야 합니다. 미리 계약금을 돌려달라는 것은 법적으로 강제력은 없으나 정상적인 집주인이라면 계약금을 돌려주어 세입자가 새 집을 계약하도록 내주는 일종의 관행입니다.  

반대로 집주인도 세입자를 만기일에 꼭 내보내야 하는 경우도 이렇게 내용증명으로 통보를 하면 전화로 말하는 것 보다 법적으로 유리한 위치를 점하게 됩니다.  만일, 내용증명 보냈다고 짜증내는 사람(집주인이나 세입자)이 있으면 그런 사람이 바로 골치 아프게 할 사람으로 간주하시고 내용증명 보내기를 정말 잘 했구나!!!, 하면서 혼자 웃으시면 됩니다. 물론 당연히 저에게도 '고맙다'는 인사도 하시고요.   

2) 계약만료일이 지나면 지체없이 임차권등기를 신청한다.

내용증명을 보냈으나 아무런 답변이 없거나, 계약금이 없다고 안줄 때, "알아서 해줄텐데 뭐 그리 딱딱하게 구느냐고 불손한 태도를 보일때,....세입자는 임차권등기를 준비하셔야 합니다. 특히 요즘과 같이 어려운 시기에는 계약기간이 지나면 바로 다음날 신청하십시오. 임차권등기를 하루라도 빨리 신청하는 것이 돈버는 것입니다. 임차권등기는 한마디로 세입자가 그 집을 압류하는 것과 비슷합니다. 직접 신청하면 3만원 정도의 비용이 들고요, 법무사에게 위임해도 제 기억에 큰 돈 안 듭니다. 

3) 약 2주 후, 임차권등기가 실제로 등기상에 설정되었는지 확인한다.

등기부등본에 자신이 요청한 임차권이 설정되는데는 약 2주일의 행정처리기간이 소요됩니다. 이것을 인터넷으로도 확인할 수 있습니다. 임차권등기가 설정되면 그 이후에는 이사를 가도 되고 주민등록을 모두 옮겨도 그 집은 세입자에 의해 가압류상태로  남게 되며 세입자의 동의없이 임차권등기를 해제할 수 없게 됩니다. 이날부터 집주인은 세입자에게 전세금에 대해 20%씩 이자를 지급해야 하는 것으로 알고 있습니다. 대부분 집주인들은 이런 상황에 이르면 무슨 수를 써서라도 전세금을 마련하려고 노력하게 됩니다 . 바로 이 싯점에서 요즘과 같이 은행에서든 어디서든 돈을 구하기 어려우면 급매로 집을 내놓게 되어 집값 하락이 유도되는 것입니다. 대부분 집주인들의 99.9%가 임차권등기가 설정되면 돈을 갖다 줍니다.   

또 하나 놓치지 말아야 할 것은, 일단 임차권등기가 설정되면 나중에 집주인이 전세돈을 돌려주었다 하더라도 마치 전과기록처럼 등기부 등본에 남게 됩니다. 따라서 이후 누구나 전세계약을 하려고 할 때 임차권등기 기록이 있을 경우 그 집을 함부로 계약해서는 안됩니다. 집주인이 돈 돌려 줄 능력이 없거나, 단순히 투기성 주택구매자로서  집값 오를 때만 기다리다가 집값하락시에는 세입자를 힘들게 만들 가능성이 높은 사람으로 간주하는 것이 안전합니다. 따라서 가급적 임차권등기 기록이 없는 집을 찾는 것이 유리할 것입니다.

저도 계약만기일이 지나자마자 임차권등기를 하였고 그로부터 10일 후에 전세돈을 돌려받고 임차권등기를 해제해 주었지만, 제가 살던 집은 임차권등기 흔적이 그대로 있습니다. 똑똑한 다른 세입자라면 제가 살던 집의 소유권자가 임차권등기를 당한 사람이라는 것을 파악하는 것은 어렵지 않겠지요?  전세 사는 모든 분들은 요즘같은 집값하락기에는 임차권등기를 할 수만 있으면 모두 설정하십시오.  임차권등기 설정은 집주인들이 집을 급매로 내놓게 만드는 힘이 됩니다. 이런 과정을 통해 부동산시장에 급매가 늘어나면 하나의 가격으로 고착화되고 시장가격이 되는 것 아니겠습니까?

4)  임차권이 설정했음에도 전세돈을 돌려줄 기미가 없으면 '전세금 반환소송'을 신청한다.

모르면 인터넷으로 '전세금반환'을 치면 법무사들이 친절히 설명해줍니다. 다른 소송이나 다툼과 달리 임대차 계약 위반사건은 집주인의 일방적이고 명백한 불법행위에 관한 것이기 때문에 단 한건도 세입자가 지는 경우가 전무합니다. 법무사를 통하든 직접하든 전세금반환소송은 길어야 6개월이고 그것이 끝나면 그동안 못받은 전세원금 + 매월 이자 20%씩 되돌려 받게 되고 법무사나 변호사 비용 등을 모두 받아낼 수 있습니다.

5) 그럼에도 돈을 안돌려주면 경매로 그 집을 매각하여 돈을 받는다. 

전세금반환소송은 100% 이깁니다. 그 이후 법원의 지급명령에도 집주인이 배째라는 식으로 나가는 경우가 있습니다. 이미 집값이 너무 폭락하여 전세값을 그냥 돌려주거나 세입자가 경매절차를 밟아서 전세돈을 빼가더라도 별로 손실이 없다고 판단되면 상당수의 집주인들은 매각해서 가져가라고 말할 수 있습니다. 이런 경우 세입자는 경매를 신청하고 매매자에게 전세금을 받으면 됩니다. 스스로 그 경매에 참여하여 낙찰을 받아도 된답니다.

<글을 맺으면서>

전세제도는 세계적으로 우리나라에만 존재하는 기이한 제도라고 합니다. 요즘 가만히 생각해보니 전세제도는 집값상승기에 누구나 집값의 절반(은행융자를 끼면 돈이 거의 없어도 되고)만 있어도 집을 매입할 수 있도록 함으로써 집값상승을 부채질하는 역할을 해 온 것으로 보입니다. 반대로 하락기에는 지금까지 제시한 바와 같이 정상적인 가격하락을 막아주는 방패역할을 하는 것으로 보입니다. 이런 맹점 때문에 주택시장이 수요와 공급에 따른 정상적인 가격 형성기능이 마비되어 우리나라의 부동산거품이 이토록 증가하는데 일조하였다는 것이 저의 판단입니다.

이 글은 전세제도 자체를 논쟁으로 삼는 것이 목적이 아니라, 이 글을 보고 계신 전국의 전세세입자들에게 재산을 보호하기 위하여 최소한 1) 내용증명 보내기, 2) 임차권등기 설정하기, 3) 과거 임차권등기 기록있는 집 계약안하기 등을 강조하기 위한 것입니다. 이렇게 하는 것이 임대차를 둘러싸고 집주인과 세입자간의 불필요한 갈등발생을 억제해주는 사회적 순기능도 있음은 물론입니다. 이 절차를 꼭 사용하십시오. 세입자, 집주인, 국가 전체를 위해 꼭 필요합니다!

*이 글이 필요하신 분은 링크를 걸어주시기 바랍니다.

*아래 관련글을 연결해 놓았습니다. 전세제도의 문제점, 확정일자와 전세권등기의 차이점 등을 다룬 글들인데 많은 도움이 될 것입니다.

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=40454

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=429039

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=421298